Kúpa a predaj nehnuteľnosti
Zabezpečenie predaja alebo kúpy
Môžete sa rozhodnúť, že predaj alebo kúpu nehnuteľnosti budete riešiť „vo vlastnej réžii“. Aj napriek tomu, že podľa zákona si každý občan môže zabezpečiť predaj alebo kúpu svojej nehnuteľnosti sám, odporúčame pre vyvarovanie sa neskorších problémov, ktoré sa môžu vyskytnúť v rámci predaja alebo kúpy, aby sa s danou záležitosťou obrátil na profesionála. Na právnika s oprávneným poskytovať právne služby – advokát alebo notár, ktorý môže vykonávať správu majetku klienta, čo je určitou obdobou realitnej činnosti alebo na realitnú kanceláriu, ktorá je oprávnená podnikať v realitnej činnosti a má uzavretú zmluvu na poskytovanie právnych služieb s licencovaným právnikom.
Ak ste sa rozhodli osloviť právnika – advokáta alebo notára a chcete si preveriť, či je oprávnený poskytovať právne služby a je členom stavovskej organizácie – Slovenskej advokátskej komory SR alebo Notárskej komory SR, bude zapísaný v zozname advokátov na webstránke www.sak.sk alebo v zozname notárov na webstránke www.notar.sk. Tak isto právnika môžete požiadať, aby sa preukázal, že takéto oprávnenie na poskytovanie právnych služieb má.
Rozdiel medzi Realitnou kanceláriou a právnikom je, že advokáti a notári sú zo zákona poistení pre prípad škody, ktorú by spôsobili svojím klientom výkonom svojho povolania. V prípade preukázanej škody, za nich hradí škodu štát, ktorú si následne u nich regresne aj uplatňuje.
Zistenie stavu nehnuteľnosti a preverenie zmluvných strán
Pred kúpou nehnuteľnosti je potrebné overiť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti. Netreba zabudnúť overiť aj kreditibilitu kupujúceho.
Ak ste sa rozhodli riešiť kúpu a predaj cez realitnú kanceláriu alebo právnika, všetky potrebné kroky za vás vykoná profesionál.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť
Kúpnu zmluvu netreba podceniť. Pri prevode nehnuteľnosti je to tá najdôležitejšia vec. Môžete si ju vypracovať aj sami, no vystavujete sa riziku, že sa neskoršie vyskytnú problémy v súvislosti s takto vypracovanou zmluvou.
Kúpna zmluva formou notárskej zápisnice a podanie kataster
V prípade, že sa rozhodnete pre právnika, notár vie poskytnúť komplexný servis ohľadom predaja nehnuteľnosti. Hlavne vypracovať kvalitnú kúpnu zmluvu a podať ju elektronicky na kataster v zrýchlenom konaní so zníženým správnym poplatkom. V prípade, že kupujete za hotovosť, môžte rovno využiť aj notársku úschovu na najbezpečnejší prevod nehnuteľnosti, aký je momentálne na trhu dostupný.
Dobrá kúpna zmluva na nehnuteľnosť
Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete „právne istú“ kúpnu zmluvu. Táto sa zvykne označovať rôzne, či už kúpno-predajná zmluva alebo kúpna zmluva na nehnuteľnosť. Pokiaľ je jej predmetom byt, zvykne sa označovať aj ako zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pre naše účely ju však budeme označovať ako „kúpna zmluva“.
Čo by mala obsahovať kúpna zmluva?
Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Výška kúpnej ceny má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná.
Pokiaľ ide o kúpnu zmluvu na byt alebo nebytový priestor, kúpna zmluva musí obsahovať okrem podstatných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, najmä:
- Popis bytu alebo nebytového bytu a jeho príslušenstva.
- Popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.
- Úpravu práv k pozemkom zastavaným bytovým domom a k priľahlým pozemkom.
- Technický stav bytu alebo nebytového priestoru.
- Správu bytového domu.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.
Ďalšie ustanovenia kúpnej zmluvy
V kúpnej zmluve je nevyhnutné upraviť ďalšie ustanovenia v podobe vyhlásení predávajúceho týkajúce sa technického stavu nehnuteľnosti. Napríklad uvedením zjavných vád, právneho stavu nehnuteľnosti, uvedením tiarch na nehnuteľnosti, prípadných dlhov, nedoplatkov spojených s nehnuteľnosťou alebo vedených súdnych či iných konaní, akýkoľvek záväzkov predávajúceho voči tretím osobám vo vzťahu k nehnuteľnosti, ku ktorým sa zaviazal na základe inej zmluvy alebo dohody.
Čo sa týka vyhlásení kupujúceho kúpna zmluva by mala obsahovať aj jeho vyhlásenia týkajúce sa najmä toho, že nie je platobne neschopný, že nemá také záväzky voči tretím osobám, ktoré by obmedzovali jeho schopnosť zaplatiť kúpnu cenu, že nie je naňho vedená exekúcia alebo iné konanie, alebo nie je v takom právnom postavení, ktoré by znemožňovali plniť si záväzky z kúpnej zmluvy a podobne.
Je žiadúce, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledujúce ustanovenia:
- Vysporiadanie nedoplatkov a dlhov týkajúcich sa nehnuteľnosti, ak existujú.
- Prechod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.
- Nadobudnutie platnosti, účinnosti a vecno-právnych účinkov zmluvy.
- Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti.
- Prechod nebezpečenstva škody na nehnuteľnosti.
- Vyriešenie nahláseného trvalého pobytu predávajúceho prípadne iných osôb.
- Bytová náhrada.
- Prepis energií.
- Prerušenie, zastavenie vkladového konania na katastri.
- Odstúpenie od zmluvy.
- Zakotvenie zmluvných pokút.
- Náhrada škody.
- Doručovanie.
- Poplatky spojené s overením podpisov u notára a správny poplatok na katastri.
- Provízia realitnej kancelárie.
- Poplatky za právne služby advokáta alebo notára.
Nestranná kúpna zmluva
Kúpna zmluva by mala byť vyvážená, mala by byť výhodná rovnako pre predávajúceho ako pre kupujúceho. Objem práv a povinností predávajúceho by mal korešpondovať právam a povinnostiam kupujúceho. Ak si kúpnu zmluvu spíše laik, kúpna zmluva bude vždy výhodná len pre neho samého a nie pre druhú stranu. Vždy si do nej zakomponuje viac oprávnení ako povinností, ktoré však s právom a ich prípadnou vymožiteľnosťou často krát nemajú nič spoločné.
Ak oslovíte realitnú kanceláriu, tá by vám mala prostredníctvom svojho zmluvného právnika pripraviť kúpnu zmluvu, ktorá by hájila záujmy oboch zmluvných strán. Avšak často krát sa stáva, že aj napriek tomu je kúpna zmluva výhodná len pre predávajúceho alebo kupujúceho, zväčša pre toho, kto platí províziu realitnej kancelárii.
Ak oslovíte advokáta, ten bude postupovať podobne. Zmluvu o poskytovaní právnych služieb má advokát vždy uzavretú len s jednou zmluvnou stranou ako so svojím klientom – s predávajúcim alebo kupujúcim a preto prirodzene bude zastávať záujmy svojho klienta.
Ak oslovíte notára, tomu zákon prikazuje byť nestrannou a nezávislou osobu. Nesmie uprednostňovať ani jednu zo zmluvných strán, pretože je verejným činiteľom a výkon notárskej činnosti je výkonom verenej moci, ktorú mu zveril štát.
Každý občan v SR si môže skoncipovať svoju vlastnú kúpnu zmluvu, ak predáva svoj majetok alebo kupuje majetok pre seba.
Väčšinou to však skončí tým, že kúpna zmluva neprejde konaním o povolení vkladu vlastníckeho práva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore alebo sa vyskytne iný problém. Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne.
Je veľmi zložité spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Nespoliehajte na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. Jednoznačne odporúčame využiť právne služby advokáta alebo notára.
nubb.sk
